Die Hypothek für eine selbst bewohnte Immobilie kann in der Schweiz grundsätzlich versteuert werden. Allerdings müssen bei den Finanzen Regeln beachtet werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Hypothekenzinsen können vollumfänglich von den Steuern abgesetzt werden.
- Die Höhe der Zinsen hängt von der Type der Amortisation ab.
Der Kauf von Wohneigentum erfolgt in der Regel über eine Hypothek. Dabei handelt es sich um ein langfristig angelegtes Darlehen von der eigenen Financial institution. Dieses wird über den festgelegten Zeitraum in monatlichen Raten samt Zinsen abgezahlt. Diese Raten können die Steuerlast bei den Finanzen mindern.
Hypotheken bei der Steuererklärung angeben
Ganz wichtig: Die monatlichen Raten können nicht komplett abgesetzt werden, sondern lediglich die Zinsen. Ein Rechenbeispiel: Die Monatsrate von 840 Franken setzt sich aus 800 Franken Darlehen mit einem Zinssatz von fünf Prozent (40 Franken) zusammen.
Diese 40 Franken können dann steuerlich geltend gemacht werden. Auf ein Jahr gerechnet sind dies 480 Franken. Da die Zinsen mittlerweile wieder steigen, verteuert das zwar einerseits die Hypothek, führt aber auch zu höheren absetzbaren Beträgen.
Die Amortisation
Ein sehr wichtiger Punkt bei Hypotheken ist die sogenannte Amortisation. Dies bedeutet: Die Hypothek muss bis auf zwei Drittel innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden.
Auch hier ein Beispiel: Der Kaufpreis der Liegenschaft beträgt 800’000 Franken. 20 Prozent (160’000 Franken) werden bereits vorab selbst finanziert. So bleiben 640’000 Franken übrig.
Zwei Drittel (etwa 422’000) können bis zur Pension warten, sodass 218’000 Franken amortisiert werden müssen.
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Finanzen: Direkte und indirekte Amortisation
Dies kann über eine direkte Amortisation erfolgen, bei der die Hypothek in monatlichen Raten abgezahlt wird. Mit den Schulden schrumpfen auch die steuerlich absetzbaren Zinsen. Der Vorteil: Viele Menschen fühlen sich wohler und sicherer, wenn sie ihre Immobilie wirklich besitzen.
Der andere Weg ist die indirekte Amortisation. Dabei wird das Geld (die Finanzen) in die dritte Säule der Altersvorsorge (3a oder 3b) eingezahlt. Mit Erreichen des Pensionsalters wird die Hypothek aus diesem angesparten Topf zurückgezahlt.
Dieser Weg ist der steuerlich günstiger für die eigenen Finanzen: Zum einen lassen sich jedes Jahr höhere Zinsen absetzen. Zum anderen können die Einzahlungen in die Säule 3a der Altersvorsorge ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.
Steuerliche Absetzbarkeit der laufenden Kosten
Wer die Immobilie selbst bewohnt, der kann natürlich noch viele weitere Kosten steuerlich geltend machen. Doch auch hier muss ein wichtiger Unterschied beachtet werden: Abzugsfähig sind lediglich werterhaltende Massnahmen, aber keine wertvermehrenden Massnahmen.
Anders gesagt: Benötigt die Hausfassade nach zehn Jahren unbedingt einen neuen Abstrich, können die Kosten für Farbe und Handwerker abgesetzt werden. Wird dagegen das Dach mit neuen Zimmern ausgebaut, steigert dies den Wert der Liegenschaft.
Die Kosten für diesen Ausbau können daher nicht abgesetzt werden. Hauseigentümer haben dabei die Wahl, ob sie jeden Beleg einzeln geltend machen oder eine Pauschale nutzen.
Diese liegt je nach Kanton bei etwa 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwertes. Je älter das Haus, umso umfangreicher die Renovierungsmassnahmen, umso eher lohnt es sich, einzelne Belege einzureichen.
